Mietrecht: Was tun bei Räumungsklagen des Vermieters?

Worum geht es?

Wenn dir dein Vermieter gekündigt hat und du trotzdem nicht ausziehst, darf er deine Wohnung nicht auf eigene Faust räumen. Die einzige legale Möglichkeit dich loszuwerden, besteht für ihn in der Erhebung einer sogenannten Räumungsklage beim Amtsgericht. Mit einem Räumungsurteil in der Hand kann er deine Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen lassen.

Beachte bitte, dass unsere Tipps nur für Wohnraummietverträge gelten, da die Wohnraummietenden besser gestellt sind als solche, die die Mieträume gewerblich nutzen.

 

Wann ist eine Räumungsklage berechtigt?

Der Vermieter kann die Räumungsklage nur gewinnen, wenn er dir wirksam und berechtigt gekündigt hat. Wichtig zu wissen ist für dich, dass eine normale Mietwohnung nicht einfach grundlos gekündigt werden darf. Der Vermieter benötigt einen gesetzlichen Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverstöße deinerseits (z.B. mietwidriges Verhalten oder Mietrückstände in Höhe von mehr als einer Monatsmiete). Zur Monatsmiete zählen hier auch die Nebenkosten.

 

Kann eine Kündigung nachträglich unberechtigt werden?

Auch wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, kannst du die an sich wirksame Kündigung in zwei Fällen noch nachträglich unwirksam werden lassen, so dass die Räumungsklage nicht bzw. nicht mehr berechtigt ist:

1. Widerspruch bei unzumutbarer Härte

Die erste Möglichkeit besteht in einem Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung, weil diese für dich eine unzumutbare Härte darstellt. Hierbei kommt es immer auf die Beurteilung des Einzelfalls durch das jeweilige Gericht an. Je mehr Gründe du angeben kannst, desto größer sind deine Chancen, dass der/die RichterIn eine unzumutbare Härte annimmt. Härtegründe können zum Beispiel fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum, eine Schwangerschaft, Schwierigkeiten bei Kindergarten- und Schulwechsel der Kinder, ein bevorstehendes Examen oder eine schwere Erkrankung sein. Solange die Härtegründe vorliegen, wird das Mietverhältnis dann fortgesetzt.

Den Widerspruch musst du bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber deinem Vermieter schriftlich mit Angabe der Gründe erklären und eigenhändig unterschreiben. Die Zweimonatsfrist gilt dabei allerdings nur, wenn du im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen erforderliche Form und die Frist hingewiesen wurdest. Ansonsten kannst du der Kündigung auch noch bis zum ersten gerichtlichen Termin widersprechen.

Wichtig: Dieses Widerspruchsrecht besteht nur bei ordentlichen, nicht aber bei fristlosen Kündigungen! Eine fristlose Kündigung liegt vor, wenn dir dein Vermieter den Vertrag sofort kündigt. Sie ist nur rechtmäßig, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

2. Begleichung der Mietschulden innerhalb von zwei Monaten

Wurde dir allein wegen Mietschulden fristlos gekündigt, kannst du die Kündigung zudem nachträglich unwirksam werden lassen, indem du die Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage vollständig begleichst. Aber Achtung: Diese Möglichkeit hast du nur einmal innerhalb von zwei Jahren!

Falls du nicht genügend Geld hast, um die Schulden selbst zu begleichen, kannst du versuchen, hierfür einen Antrag beim Sozialamt bzw. beim Jobcenter zu stellen. (Der Antrag beim Jobcenter ist auch dann möglich, wenn du erwerbstätig bist und keine SGB II-Leistungen beziehst.)

 

Welche Möglichkeiten bleiben mir, wenn der Vermieter die Räumungsklage gewonnen hat?

1. Räumungsfrist beantragen

Mit dem Räumungsurteil hat der Vermieter einen sog. Räumungstitel gegen dich, den er mit Hilfe des Gerichtsvollziehers vollstrecken kann. Allerdings wird dir das Gericht in aller Regel von sich aus eine Räumungsfrist setzen. Falls es dies nicht getan haben sollte, kannst du eine solche angemessene Frist selbst beantragen. Ein Gewährung setzt zwingend voraus, dass du die Miete pünktlich zahlst und nachweist, dass du intensiv nach einer Ersatzwohnung suchst. Bis spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Frist kannst du dann noch einmal einen begründeten Verlängerungsantrag stellen.

2. Vollstreckungsschutz beantragen

Ist die Räumungsfrist abgelaufen, wirst du wahrscheinlich Post vom Gerichtsvollzieher erhalten, in der er dir einen Termin der Zwangsräumung bekannt gibt. Danach bleibt dir als letztes Mittel der Antrag, die Zwangsvollstreckung auszusetzen, weil die Räumung eine sittenwidrige Härte darstellt. Diesem Antrag wird aber nur in seltenen Ausnahmefällen stattgegeben. Solche Fälle liegen z.B. vor, wenn du als Frau in spätestens sechs Wochen Geburtstermin hast oder wenn eine akute nachweisbare Selbstmordgefährdung besteht.

3. Zuletzt: Wohnung freiwillig räumen

Kannst du die Zwangsräumung nicht mehr abwenden, solltest du die Wohnung aus Kostengründen vor dem Räumungstermin unbedingt selbst räumen und die Schlüssel gegen Unterschrift beim Vermieter abgeben. Nur so kannst du die Räumungskosten vermeiden, die oft mehrere tausend Euro betragen.

 

Wo kann ich Hilfe bekommen?

Solltest du von einer Räumungsklage betroffen sein, ist es sehr wichtig, keine wertvolle Zeit verstreichen zu lassen. Lasse dich so schnell wie möglich von fachkundiger Stelle über die rechtliche Einschätzung der Rechtmäßigkeit und zum weiteren Vorgehen beraten! Ansprechpartner sind hier neben den FAU-Syndikaten in Mietrecht versierte Rechtsanwälte sowie die örtlichen Mietervereine.