§§§-Dschungel

paragraphen.gifWorum geht es?

Zum 1. Mai
2013 wurde das Mietrecht massiv geändert. Bis zuletzt hatten
MieterInnenvereine versucht, die negativen Auswirkungen zu stoppen.
Aber Bundestag und Bundesrat haben trotz vielfältiger Kritik, auch
von juristischen ExpertInnen die Gesetzesänderungen beschlossen.
Neben einzelnen Änderungen, unter anderem bei Räumungsklagen und
deren Vollstreckung, gibt es vor allem wesentliche Änderungen bei
der Modernisierung.

Im neuen
Mietrecht sind die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
gelockert worden: So müssen jetzt die VermieterInnen vor Beginn der
Arbeiten den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten nur noch „in
wesentlichen Zügen“ mitteilen. Durch diese Einfügung
werden die in der Vergangenheit oft strengen Anforderungen der
Gerichte an eine Modernisierungsankündigung
abgemildert.

Wesentlich
sind auch die Änderungen zur dem Einwand der sozialen Härte. Vor
der Gesetzesänderung konnten die MieterInnen die Duldung einer
Modernisierung über den ortsüblichen Standard hinaus verweigern,
falls dies für sie eine soziale Härte darstellten würde.
Beispielsweise also wenn die voraussichtliche Gesamtmiete nach der
Modernisierung mehr als 30 % des Nettoeinkommens ausmacht und nicht
durch soziale Leistungen kompensiert wird.

Nun steht
ihnen dieser Einwand erst gegen die auf den Abschluss der Arbeiten
folgende Mieterhöhung zu. Dieser Einwand muss zudem bis zum Ablauf
des
Folgemonats gegenüber den VermieterInnen
geltend gemacht werden. Den MieterInnen bleibt dann nur noch übrig,
die Mieterhöhung zu zahlen oder das Mietverhältnis zu kündigen.
Quasi in letzter Minute wurde eine Belehrungspflicht
der VermieterInnen
bzgl. dieser Frist in das Gesetz eingefügt.

Wie sieht
das momentan praktisch aus?

Die
VermieterInnen machen sich diese Gesetzesänderungen zunutze, um die
MieterInnen unter Druck zu setzen. Die ersten
Modernisierungsankündigungen seit der Reform, mit denen ich als
Anwältin konfrontiert wurde, umfassen eine Vielzahl von teuren und
umfangreichen Maßnahmen. In einem Haus sollen diese sogar zu einer
Vervierfachung der Nettokaltmiete führen! Auf den Einwand der
sozialen Härte wurde den MieterInnen mitgeteilt, dass darüber nach
Abschluss der Maßnahmen eine Entscheidung ergehen würde. Die
MieterInnen sollen also in der Ungewissheit, welche Miete sie
hinterher zahlen müssen, die Modernisierung dulden. In diesen Fällen
handelt es sich um massive Baumaßnahmen innerhalb der Wohnung, die
weit über ein Jahr andauern werden. Durch diese erheblichen
Einwirkungen auf die Wohnqualität spekulieren die VermieterInnen
offensichtlich darauf, mit der doppelten Abschreckung durch diese
Baumaßnahmen und der angekündigten Mieterhöhung möglichst viele
MieterInnen zu einem Wegzug zu bewegen.

Was kann
ich tun, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigt?

Allen, die
eine Modernisierungsankündigung erhalten, kann nur ganz dringend
geraten werden, sich mit den NachbarnInnen zusammenzuschließen und
von Anfang an, möglichst schon bei einem bevorstehenden
Eigentümerwechsel, rechtlichen Rat einzuholen. Hilfreich ist dabei
natürlich, wenn eine Mietrechtsschutzversicherung besteht, sei es
über einen MieterInnenverein oder eine Rechtsschutzversicherung
(Wartefristen vor Versicherungsschutz beachten!).

Es ist
zunächst genau zu prüfen, ob die angekündigten Maßnahmen
überhaupt eine Modernisierung darstellen. Also ob sie entweder den
Wohnwert verbessern, neuen Wohnraum schaffen, Energie einsparen oder
zu mehr Sicherheit führen. Auch die Erfüllung der formalen
Voraussetzungen, die der Gesetzgeber an eine
Modernisierungsankündigung stellt sind genau zu prüfen: die Nennung
der Art der Maßnahme, des Umfangs, des Beginns, der Dauer, des
Betrags der zu erwartenden Mieterhöhung sowie der Änderung der
Betriebskosten sowie die Rechtzeitigkeit der Ankündigung.

Bis zum Ablauf
des Monats, der auf die Zustellung der Modernisierungsankündigung
folgt, ist dem Vermieter (im Zweifel dem Absender der
Modernisierungsankündigung) das Bestehen von Härtegründen
anzuzeigen. Das können neben der oben geschilderten finanziellen
Härte auch gesundheitliche Gründe, bevorstehende Prüfungen, eine
Schwangerschaft oder bevorstehende Entbindung sein. Eine gute
rechtliche Beratung und idealerweise der Zusammenschluss mit den
NachbarnInnen bilden in dieser Phase des Mietkampfs eine wichtige
Rückenstärkung.

Wo kann ich
Hilfe bekommen?

Solltest du
von einer Modernisierung betroffen sein, ist es sehr wichtig, keine
Zeit verstreichen zu lassen. Lasse dich so schnell wie möglich von
fachkundiger Stelle über die rechtliche Einschätzung der
Rechtmäßigkeit und zum weiteren Vorgehen beraten! Ansprechpartner
sind hier neben den lokalen FAU-Syndikaten RechtsanwältInnen für
Mietrecht sowie die MieterInnenvereine.

Carola
Handwerg
Rechtsanwältin

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